Реконструкция и усиление зданий и сооружений. Обследование строительных конструкций

Реконструкция и усиление зданий и сооружений. Обследование строительных конструкций

Здания и сооружения будучи элементами искусственной среды, служат на протяжении долгих лет. С момента ввода в эксплуатацию начинается срок жизни здания, его функционирование в качестве самостоятельной полезной единицы. Конструкция здания, его инженерное оборудование рассчитаны на работу в течение нескольких десятилетий, но сложные условия эксплуатации, аварии, недостаточный уход приводят к тому, что усиление и реконструкция могут потребоваться раньше срока.

Сложившаяся многолетняя практика показывает, что моральный износ здания наступает раньше физического. Внешний облик и принцип организации пространства, не соответствующие современным реалиям, делают здание невостребованным, провоцируя увеличение скорости развития физического износа.

История знает множество примеров, когда реконструкция меняла судьбу объекта, позволяя пересмотреть функциональное назначение и создавая новую историю здания.

Но любая реконструкция проводится только после обследования, которое ведется в несколько этапов:

• на подготовительном этапе анализируется проектная документация. Не всегда можно найти проект, если зданию боле 40-50 лет, даже городские архивы не в силах помочь, поэтому требуется проявить настойчивость и творческий подход для поиска нужных документов;
• затем выполняется выезд на объект и проводятся два этапа натурного обследования, а именно визуальный осмотр и забор образцов для лабораторных испытаний. Чтобы перейти к этому этапу необходима тщательная подготовка и планирование объема работ. В первую очередь осматривают подземные конструкции, а именно фундаменты. Для этого делают шурфы в непроходных зонах. После фундамента осматривают конструкции первого и вышележащих этажей вплоть до крыши, затем осматривают инженерные сети и их состояние;
• в лаборатории проводят испытания взятых образцов на прочность и составляют финальный отчет о проведенном обследовании, где с помощью фотографий и описания фиксируют состояние конструкций, а также приводят точные характеристики материалов;
• составляют итоговое заключение о состоянии объекта, проценте физического износа и рекомендации по реконструкции и усилению.

Какие виды работ относятся к реконструкции здания. Налоговый учет

В НК РФ не содержится такого понятия, как «капремонт». В нормах рассматривается только реконструкция. В письме Минфина №03-03-04/1/794 указаны нормы, которыми нужно руководствоваться при определении типа работ:

Налоговые органы считают, что расходы по реконструкции умножают начальную стоимость постройки. Соответствующее мнение изложено в письме УФНС по Москве №20-12/089231.1 от 19 сентября 2007 года.

Компания обязана обосновать, почему она отнесла проведенную работу к той или иной категории. Для обоснования нужно подготовить соответствующие документы. К ним принадлежат эти бумаги:

• Положение о ремонте.
• Приказ на осмотр конструкций.
• Акт с указанием найденных неисправностей.
• Документы, в которых указаны меры по восстановлению.
• Бумаги, в которых прописаны сроки работ.

На основании этих бумаг и осуществляется учет. Они помогут обосновать, что предпринятые меры являются ремонтными работами. В этом случае можно списать их на расходы на базе статьи 260 НК РФ.

В пункте 2 статьи 257 НК РФ указано, что траты на реконструкцию увеличивают начальную стоимость здания. Они будут списываться посредством амортизации на основании статей 256-259 НК РФ. Траты на капремонт будут считаться прочими расходами. Фигурируют они в том периоде, в котором они появились. При этом не важно, когда произошла фактическая оплата.

В статье 260 НК РФ прописано, что, если расходы актуальны в течение 2 и более периодов, имеет смысл создать резерв для равномерного включения трат в проведение ремонта. Если резерв не был создан, датой осуществления трат считается дата подписания акта-приемки.

Реконструкция здания этапы. Случаи, требующие реконструкции зданий и сооружений

Реконструкция какого-либо объекта означает, что при ее проведении здание или сооружение перестраивается, иногда частично, но бывает, что и полностью. Она улучшает внешний вид строения и прилегающей территории, в результате производится обновление установленного оборудования, изменение планировки и т.д. Другими словами, реконструкция – это действия, приводящие к изменению технико-экономических характеристик сооружения.

Формы реконструкции зданий бывают разными, но сама процедура необходима в целом ряде случаев:

1. Переквалификация . Строительные объекты возводятся под конкретные нужды, поэтому смена профильной принадлежности сооружения автоматически потребует его реконструкции. Некоторые здания подвергаются подобной трансформации не один раз. Несколько примеров: на месте магазина может появиться склад, офисное здание переделывается под производство, автосервис переквалифицируется в автомойку. Подобный комплексный проект сложно назвать простым.
2. Новый владелец . Эта ситуация в чем-то сродни предыдущей. При смене хозяина могут измениться задачи, возлагаемые на здание. Если к нему будут предъявлены другие требования, то это автоматически потребует вмешательства в конструкцию или даже перестройки всего сооружения.
3. Устаревание . Новейшее здание, возведенное по передовым строительным правилам и нормам, со временем перестанет соответствовать изменившимся стандартам. К этому относится физический износ конструкций вследствие постоянной эксплуатации, а также нарушения, связанные с неквалифицированными строительными работами. В таких случаях реконструкция просто необходима.
4. Функциональность . Порой проявляются серьезные недостатки в работе одной из инженерных систем здания, связанной с отоплением, освещением или вентиляцией, перестают соответствовать предъявляемым требованиям двери, окна и т.д.

Реконструкция гражданских зданий. Раздел III. Реконструкция гражданских зданий и их конструктивных элементов

Глава 15. Реконструкция зданий исторической застройки

15.1. Конструктивные решения зданий исторической застройки

К зданиям исторической застройки условно относят объекты, эксплуатирующиеся 100 и более лет. В отличие от рассмотренных в предыдущих разделах конструкций, тех­нические решения традиционных зданий более однохарактерны. Как правило, они ос­нованы на бескаркасной конструктивной системе с различным расположением и числом несущих стен: продольно-стеновой (двух-, трех- и четырехстенка), поперечно-стеновой и смешанной - сочетание по протяженности здания продольно- и поперечно-стеновых систем, при явном преобладании продольно-стеновой системы. Характерные габариты и объемы применения каждой из систем в домах исторической застройки Москвы (по данным МосжилНИИпроекта) приведены в табл. 15.1.

Основные конструктивные элементы исторических зданий были решены следую­щим образом.

Фундаменты - в подавляющем числе случаев - ленточные, бутовые, реже буто-бе-тонные или кирпичные. Весьма редко, на слабых и водонасыщенных основаниях устра­ивали фундаменты из деревянных свай. Для прочности и долговечности последних ре­шающее значение имеет сохранение первоначального гидрогеологического режима. Разрушение свай возникает при понижении уровня грунтовых вод ниже оголовка свай, при котором наступает быстрое разрушение последних, требующее усиления фунда­ментов или их замены.

Несущие стены зданий исторической застройки выполнены преимущественно из красного кирпича в сплошной цепной кладке. Замена части внутренних стен столбами встречается нечасто, применяется только на отдельных участках по протяженности стен и продиктована обычно планировочными требованиями. В связи с тем, что между­этажные перекрытия в этих зданиях выполнены, как правило, по деревянным балкам, их роль в обеспечении пространственного взаимодействия элементов здания сущест­венно слабее, чем горизонтальных железобетонных диафрагм в современных зданиях. Соответственно в зданиях исторической застройки был предусмотрен более частый шаг поперечных стен, выполняющих роль вертикальных диафрагм жесткости, и предусмот­рены меры, обеспечивающие взаимодействие пересекающихся стен: перевязка кладки, прокладка пачечного железа в горизонтальных швах на уровне перекрытий и т. п.

Несущие стены в запас прочности на каждом этаже (сверху вниз) имеют утолщение в 1/2 кирпича в виде ступенчатого уступа с внутренней стороны в уровне перекрытия, достигая в нижних этажах толщины 3,5 кирпича и более. В случаях, когда перекрытия первого этажа выполнены не по деревянным балкам, а в виде кирпичных или каменных сводов, толщина стен, воспринимающих распор сводов, достигает толщин в 6-7 кирпи­чей. Характерные сечения несущих стен доходных домов по материалам обмеров, про­веденных МосжилНИИпроектом, приведены в табл. 15.2.

221

Таблица 15.1 Конструктивные системы московских кирпичных домов 1860-1960-х гг. строительства

Перекрытия, как уже отмечено выше, в домах исторической застройки выполнены по деревянным балкам с деревянным же накатом, дощатыми или паркетными полами и звукоизоляционной засыпкой из песка или кирпичного боя. В наиболее капитальных до­мах применены конструкции перекрытий с "плавающим" полом, в которых конструкция пола опирается не на основные, а на дополнительные балки, уложенные по засыпке, что улучшает звукоизоляцию.

С последней трети XIX века наряду с названными получают распространение конст­рукции перекрытий по стальным балкам, осуществляемые в нескольких вариантах. 222

Таблица 15.2. Характерные сечения несущих стен зданий исторической застройки

Первый - с устройством по стальным балкам традиционных деревянного наката и пола, что сохраняло основной недостаток перекрытий - низкую огнестойкость. Второй и тре­тий - устройство между стальными балками кирпичных сводиков, а по мере внедрения железобетона - бетонных сводиков и омоноличивание стальных балок. Внедрение та­ких перекрытий приблизило их конструкции по долговечности и огнестойкости к кон­струкциям несущих стен, но не обеспечивало горизонтальности потолка, что ограничи­вало решение интерьеров. По мере расширения использования железобетона получили применение конструкции перекрытий с омоноличенными стальными балками и моно­литными плоскими железобетонными плитами поверху или понизу. Наконец, с начала XX века получают широкое применение ребристые монолитные перекрытия системы Ф. Геннебика, состоящие из главных, второстепенных балок и плиты, монолитно свя­занных между собой в процессе бетонирования перекрытий.

Реконструкция производственных зданий. Нюансы проведения работ по промышленной реконструкции

Любое промышленное здание состоит из неизменной и изменяемой инженерных частей, первая из которых априори не может быть подвержена реконструкции. В частности, речь идет о несущих конструкциях: стенах, перекрытиях и каркасах, внесение изменений в структуру которых может привести к частичному или полному обрушению постройки. Также к неизменной части производственных зданий относят шахты лифтов, лестничные клетки и кровлю.

В свою очередь, изменяемая часть включает в себя бытовки, сборные санкабины, перегородки, комнаты мастеров и т.д. Их разрешается не только реконструировать, но и выделять под любые нужды, не соответствующие их первоначальному предназначению. Проблемы здесь скорее связаны с тем, что получить доступ к этим внутрипроизводственным помещениям и конструкциям порой бывает очень непросто. Не имея возможности подогнать на место тяжелую строительную технику, производственники часто вынуждены обращаться за помощью к промышленным альпинистам и иным специалистам профильного типа, которые выполняют все реконструкционные работы точечно, с использованием ручных инструментов и аппаратов.

Особенного внимания заслуживают вопросы соответствия реконструкционных работ (а точнее - их результатов) экологическим стандартам. Так, изменения в структуре производственного здания не должны повлиять на:

• повышение концентрации в воздухе токсинов, пыли, копоти и иных видов загрязнений;
• повышение радиационного фона;
• повышение уровня шума (в особенности, если предприятие находится в черте города);
• загрязнение грунтовых вод и близлежащих водоемов;
• состояние окрестных зеленых насаждений (посадок, парков, лесов);
• исторический ландшафт (не должны быть затронуты элементы городской инфраструктуры).

Реконструкция исторических зданий в европе. Публикуем 8 проектов реконструкции построек послевоенного модернизма, реализованных за последние 15 лет Tchoban Voss Architekten и показанных в галерее AEDES на недавней выставке Re-Use. Попутно размышляя о продемонстрированных подходах к сохранению того, что закон сохранять не требует.

Показанные проекты в сумме демонстрируют целый спектр индивидуальных подходов к обновлению построек модернизма, варьирующихся в зависимости от архитектурных качеств исходных зданий до, как кажется, их географического местоположения.С разрешения авторов по завершении выставки публикуем «контрастные пары» всех восьми проектов, представляющие вид зданий до и после обновления.

Яркий пример консервации модернистского архитектурного решения дает реконструкция офисного здания на площади Эрнста Ройтера в западной части Берлина. Массивный объем с лаконичными ленточными окнами и крупными консолями после обновления выглядит так же, как и до него – как будто здание всего лишь хорошенько отмыли. Между тем реконструкция проявила характерные свойства модернистской эстетики – оно стало прозрачным, математически-ясным и как будто даже «прохладным» из-за сочетания белых полос и синеватого стекла.Работы закончены в июне 2020 года, в авторском описании их состав описан так: «…полная очистка, ремонт, частично новое строительство». Следует заметить, что в данном случае исходный объект был достаточно хорош, также как и отдать должное авторскому чутью, подсказавшему путь бережного сохранения.

Офисное здание на юго-западе Берлина, в районе Блиссерштрассе, застроенном в 1970-е годы, до обновления было ощутимо более тяжеловесным, чем предшествующий пример с площади Энста Ройтера. Дробные ряды небольших окон и инертные торцы «типовой» наружности больше бы подошли корпусу промышленного предприятия, чем перекрестку двух значительных улиц большого города (сюда приходит Бранденбургское шоссе). Кроме того соседние постройки тех же 1970-х выглядят ощутимо изящнее, их окна крупнее, первые этажи образованы галереями на тонких колоннах.

После обновления в 2017–2020 годах по заказу группы компаний Becker & Kries, западное, обращенное к площади крыло получило новую редакцию фасадов, – теперь они рифмуются с решением здания Комерцбанка напротив, развивая его эстетику в сторону б льшей белизны и играя с асимметричной формой черных металлических рам, особенно эффектных при взгляде «в профиль».

Помимо фасадов, были обновлены все инженерные системы, реконструирована имевшаяся в здании подземная парковка, добавлен пожарный лифт и принудительная вентиляция эвакуационной лестницы, кровля стала эксплуатируемой. Спроектированы и реализованы интерьеры для нового арендатора, компании ITDZ-Berlin, которая занимает теперь все здание.Здание ITDZ на Блиссерштрассе – пример основательного вмешательства и, фактически, полной реконструкции с изменением фасадов и существенной внутренней переделкой. Несложно заметить, впрочем, что все эти переделки остаются, однако, в рамках стилевой парадигмы семидесятых, – поскольку впитывают в себя образность соседних строений, стремясь к созданию городского ансамбля, наделенного внутренней целостностью. В результате эстетика семидесятых, преобладающая в этой части города, акцентируется и как будто даже приумножается в новом варианте фасадов – с некоторой поправкой на тонкости современного вкуса, конечно.

Фабрика текстиля, построенная в 1966 году на северо-западной окраине Берлина недалеко от аэропорта, однажды уже была реконструирована под офисное здание: тогда появились стеклопакеты и штукатура типа «шуба». Следующая реконструкция по проекту архитекторов Tchoban Voss была реализована в в 2013–2014 годах для компании FOD Недвижимость.

В данном случае, в отсутствие сколько-нибудь влиятельного архитектурного окружения, архитекторы Tchoban Voss пошли по пути проявления внутреннего тематического контекста – сыграли на воспоминании об исходной функции, превратив фасад, посредством алюминиевых панелей с рисунком, в подобие переплетения разноцветных нитей. Причем принты устроены таким образом, что нити разных оттенков как будто бы даже «парят» в пространстве, немного подрагивают, как на ткацком станке. Крупная и решенная с том же духе надпись Tuchfabrik – ткацкая фабрика – исполненная шрифтом Родченко перед входом, подчеркивает значимость памяти об истории места и ставит здание в ряд реконструкций фабричных зданий, основанных на размышлении об их промышленном прошлом.

Реконструкция в строительстве это. Капитальный ремонт зданий: что это, какие работы предполагает

Капитальный ремонт домов – это строительные работы с целью восстановления параметров объекта в соответствии с действующими нормативами, обновление и замена любых составляющих строительного объекта на аналогичные или улучшенные, за исключением несущих конструкций.

При организации капитального ремонта жилых зданий основные технические показатели остаются неизменными:

• площадь постройки;
• площадь полезная;
• количество этажей;
• строительный объем.

Объекты капстроительства – строения, здания, в том числе жилые, МКД (многоквартирные дома) и прилегающие к ним территории, за исключением временных строений. Капитальный ремонт МКД, зданий осуществляется при их изнашивании, обвале, разрушении. В этом случае проводятся работы по обновлению составных элементов зданий или восстановлению значительных по масштабам инженерно-технических конструкций.

Главная цель – заменить изношенные элементы (стены, каркас, крыша, кровля) на более износоустойчивые и экономически выгодные.

Капремонт домов может быть комплексным или выборочным. Комплексный ремонт - работы, которые распространяются на весь дом или его некоторые элементы. Выборочный ремонт заключается в частичной или полной замене некоторых строительных элементов зданий.

Периодичность проведения капремонта можно уточнить на сайте Регионального оператора капитального ремонта. Это фонд, активы которого предназначены для организации ремонтов. Деятельность организации регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Лучшие реконструкции зданий. Дом Наркомфина и судейская вышка в Нижнем Новгороде

Фото: redeveloper.ru

В июле 2020 года в Москве закончилась реставрация Дома Наркомфина — здания, которое в 1920–1930-е годы построили по проекту архитектора Моисея Гинзбурга. Реконструкцией руководил его внук Алексей Гинзбург. Все подлинные элементы здания сохранили в первоначальном виде. Реплики же выполнили так, чтобы они органично сочетались и не отличались от оригинала. Все квартиры в доме раскупили практически сразу.

«Для меня была очень важна не только реставрация „формы“ этого здания, но и демонстрация его актуальности, восстановление его функционального значения в том виде, каким дом был задуман автором. Идеи, заложенные архитекторами в Дом Наркомфина, абсолютно современны. Сейчас в нем будут жить люди, с удовольствием купившие все квартиры до завершения реставрации», — говорил Гинзбург в интервью изданию Strelka Mag.

Фото: Олег Беркович/Instagram; government.nnov.ru

Судейская вышка в Нижнем Новгороде — еще один уникальный пример удачного восстановления оригинального и необычного архитектурного проекта в стиле конструктивизма. Здание отреставрировали, территорию вокруг него облагородили, создали инфраструктуру для спорта, перекрасили стены, заменили коммуникации и сделали ремонт внутри. Теперь здесь работает сувенирный магазин и кофейня.

Паша Омелёхин:

— Для обоих зданий придумали новые функции, в итоге они стали притягивать горожан и не остались обычными заброшками. Это два случая, когда и фасад, и все здание реально требовали восстановления. Вместо того, чтобы обшить здание панелями, его можно отремонтировать. У Дома Наркомфина все отштукатурили, бережно восстановили оригинальные детали, поставили новые красивые окна.

Этот же вариант можно рассмотреть в отношении уральского РАНХиГС, вроде бы с фасадом у здания все хорошо. Судя по отчету с градсовета , им нужно сначала разобраться с отоплением и, может быть, окнами. (Фасад здания хотят обшить плиткой из керамогранита, чтобы оно теряло меньше тепла — прим. ред.).

Но накладной фасад тоже может быть уместен. Например, в Копенгагене был зерновой элеватор. Когда его закрыли, то решили превратить в жилой комплекс. В архитектурном бюро Cobe придумали, как обновить фасад так, чтобы заводское здание стало жилым. Они закрыли весь этот голый страшный бетон и добавили балконы для квартир. Получилось из грубого завода сделать приятное место для жизни. Это тот случай, когда новый фасад поверх старого оправдан. У нас же обычно получается наоборот — старое здание закрыть алюминиевым фасадом и просто потерять историю.